La location nue : cadre stable, fiscalité simple
Le bail nu est conclu pour 3 ans minimum (personne physique), avec un préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue ou pour motif spécifique) et un préavis bailleur de 6 mois. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Fiscalement, les loyers relèvent des revenus fonciers, avec un abattement forfaitaire de 30 % en micro-foncier, ou une déduction des charges réelles en régime réel.
La location meublée : plus de souplesse, fiscalité potentiellement plus avantageuse
Le bail meublé dure 1 an (9 mois pour un étudiant), avec un préavis locataire réduit à 1 mois. Le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement de 50 % en micro-BIC, ou surtout la possibilité d'amortir le bien et le mobilier en régime réel (LMNP) — souvent l'atout fiscal le plus recherché.
L'amortissement en LMNP réel peut ramener l'imposition des loyers à un niveau très faible pendant de nombreuses années, à condition d'accepter la complexité comptable qui l'accompagne — en pratique, l'accompagnement d'un comptable est presque indispensable.
Micro-BIC ou réel : comment trancher
Le micro-BIC séduit par sa simplicité : aucune comptabilité à tenir, juste le loyer brut à déclarer, l'abattement de 50 % étant appliqué automatiquement par l'administration. Il convient bien à un bien récent, peu coûteux à l'achat, où l'amortissement du réel n'apporterait qu'un gain marginal.
Le régime réel devient intéressant dès que les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière) et surtout l'amortissement comptable du bien et du mobilier dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. Sur un bien acquis à crédit, avec des mensualités encore élevées, c'est très souvent le cas — d'où l'intérêt de faire chiffrer les deux scénarios avant de choisir, plutôt que de se fier à un réflexe de simplicité.
Le mobilier obligatoire en meublé
Pour être qualifié de meublé au sens légal, un logement doit comporter un socle minimal d'équipements fixé par décret : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien ménager adapté au logement.
L'absence d'un seul de ces éléments expose, en cas de litige, à une requalification du bail en location nue par le juge — avec les conséquences fiscales et contractuelles que cela implique. Un inventaire précis annexé au bail, daté et signé par les deux parties, reste la meilleure protection en cas de contestation à l'état des lieux de sortie.
Ce qui doit vraiment guider le choix
Au-delà de la fiscalité, la location meublée implique une obligation d'ameublement complet et réglementé (liste fixée par décret), un turnover locatif plus fréquent, et donc davantage de temps de gestion : recherche de locataire, états des lieux, entretien du mobilier. La location nue, plus stable, convient à qui cherche une gestion plus légère dans la durée.
Un choix qui dépend aussi du profil du bien
Un petit studio proche d'un pôle étudiant ou d'un bassin d'emploi avec forte rotation se prête bien au meublé, qui absorbe naturellement ce turnover. Un logement familial, destiné à une occupation longue, s'accorde en général mieux avec un bail nu, plus simple à administrer sur la durée.