La rentabilité brute : rapide, mais insuffisante seule
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d'acquisition total (frais de notaire et travaux compris), multiplié par 100. C'est l'indicateur le plus rapide à obtenir, souvent celui affiché dans les annonces — mais aussi le plus trompeur s'il est utilisé seul, car il ignore toutes les charges réelles du bien.
Deux biens affichant la même rentabilité brute peuvent avoir des rentabilités nettes très différentes selon leur année de construction, leur régime de copropriété, ou leur exposition à la vacance locative.
La rentabilité nette : intégrer les charges réelles
La rentabilité nette déduit du loyer les charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion le cas échéant, et une provision pour vacance locative ou impayés. C'est cette rentabilité qui reflète ce que l'investissement rapporte réellement, avant impôt.
Un écart de 1,5 à 2 points entre rentabilité brute et nette est courant sur un bien en copropriété avec des charges normales. Un écart plus faible mérite d'être vérifié : les charges ont peut-être été sous-estimées.
La rentabilité nette-nette : l'impact de la fiscalité
La rentabilité nette-nette va plus loin en intégrant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers, selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP...). C'est l'indicateur le plus complet, mais aussi le plus personnel : il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime retenu, pas seulement du bien lui-même.
Les pièges qui faussent le calcul
Certains éléments sont fréquemment oubliés dans un calcul de rentabilité fait rapidement : les frais de notaire et de garantie (souvent 7 à 8 % dans l'ancien), le coût de l'ameublement pour une location meublée, les travaux prévisibles à moyen terme (toiture, ravalement voté en assemblée générale), et la vacance locative entre deux locataires. Un bien affichant une rentabilité brute attractive sur le papier peut se révéler nettement moins intéressant une fois ces postes intégrés.
À l'inverse, le loyer utilisé pour le calcul doit être un loyer réaliste au regard du marché local — et non le loyer optimiste affiché par le vendeur ou l'agence, qui majore parfois artificiellement la rentabilité annoncée pour rendre le bien plus attractif.
Avant de vous fier à une rentabilité annoncée dans une annonce, recalculez-la vous-même avec le loyer réel du marché local et l'ensemble des charges — l'écart avec le chiffre affiché est souvent instructif.
Aller plus loin : le TRI
Le taux de rendement interne (TRI) va au-delà de la rentabilité locative annuelle : il intègre l'ensemble des flux de trésorerie du projet dans le temps — apport initial, loyers nets perçus chaque année, mensualités de crédit, et revente estimée en fin de détention. C'est l'indicateur le plus complet pour comparer deux projets aux profils de trésorerie différents (un bien à fort cash-flow immédiat contre un bien à fort potentiel de plus-value, par exemple), mais aussi le plus complexe à calculer à la main : il nécessite en pratique un tableur ou un simulateur dédié.
Calculez votre rentabilité
Renseignez le prix d'achat total, le loyer mensuel hors charges et les charges annuelles non récupérables pour obtenir une estimation immédiate des rentabilités brute et nette de votre projet.