Micro-foncier : la simplicité pour un bien peu chargé
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit à la location nue lorsque les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, sauf option pour le régime réel. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, censé couvrir l'ensemble des charges, sans qu'aucune charge réelle ne soit à justifier ni à déclarer en détail.
Sa simplicité en fait un choix par défaut logique pour un bien récent, sans emprunt en cours ou avec des mensualités faibles, où les charges réelles (intérêts, travaux, copropriété) restent inférieures à cet abattement de 30 %. Dès que ce n'est plus le cas, le régime réel devient presque systématiquement plus avantageux.
Le régime réel foncier : déduire les charges réelles
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, assurance du prêt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, primes d'assurance PNO, et travaux d'entretien ou de réparation (les travaux d'agrandissement ou de construction ne sont, en revanche, pas déductibles de la même manière). Si les charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Le régime réel s'applique automatiquement une fois choisi pendant trois ans minimum : ce n'est pas une option à changer d'une année sur l'autre selon les charges de l'exercice, ce qui doit être anticipé avant d'opter.
LMNP : micro-BIC ou réel, l'arme de l'amortissement
Pour une location meublée, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (voire davantage pour certaines locations classées meublées de tourisme), en dessous d'un plafond de recettes annuelles fixé par la loi et réévalué régulièrement. Au-delà de ce plafond, ou sur option, le régime réel LMNP s'applique.
Le principal atout du réel LMNP est la possibilité d'amortir comptablement le bien (hors terrain) et le mobilier sur leur durée d'usage estimée, en plus de la déduction des charges réelles. Cet amortissement, purement comptable, réduit voire annule le résultat imposable pendant de nombreuses années sans sortie de trésorerie correspondante — c'est souvent l'écart de fiscalité le plus important entre location nue et location meublée sur la durée.
Comment arbitrer entre les régimes
L'arbitrage se résume, dans la quasi-totalité des cas, à une comparaison chiffrée entre l'abattement forfaitaire et le montant réel des charges (et de l'amortissement en LMNP) : dès que ce dernier dépasse l'abattement forfaitaire correspondant, le régime réel devient plus avantageux. Sur un bien acquis à crédit avec des mensualités substantielles, c'est très généralement le cas dès les premières années de détention — ce qui justifie de simuler les deux régimes avant de choisir, plutôt que de retenir le régime le plus simple par défaut.